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土石方工程造价成本管理怎么做?

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土石方工程造价成本管理怎么做?

发布日期:2019-07-02 15:20 来源:http://www.wxcdwy.com 点击:

投资决策阶段,进行土石方踏勘的目的是:相对准确预估土石方成本,施工难度及施工工期,提前做好风险提示,为投自己决策提供参考依据。


1、投资决策阶段需要对土方工程进行以下四个方面的调研:施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡;


B、地质地貌:土方,淤泥,石方或者土质类型;


如果是石方,则有可能会增加石方爆破的成本,如果是淤泥,则外运单价较高或者需要进行换填。


C、市场调研:富余还是稀缺,垄断化还是市场化,土源或弃土点距离、周边项目单价水平;


此项市场调研,目的是要能相对准确的预估土方综合单价:


周边土方是富裕还是稀缺:如果周边土方的富余与稀缺与地块项目情况刚好相反,则对土方成本大大有利,如果情况刚好相同,则相应会增加成本;点这免费下载施工技术资料


区域土方是垄断化还是市场化:市场化,定单位采用招标,垄断,定单位采用直接委托;摸排这个情况,可以有助于快速开盘,如果公司对拿下这个地块有100%的信心,那么在地块摘牌之前,可以提前将土方合同直接委托确定和完成招标工作(为避免签订无效合同,通常只剩下发放中标通知书,或者,合同盖章未完成),这样基本可以做到摘牌即开工。


土源及弃土点距离:通过当地政府关系,可以初步大致摸排周边弃土场的分布情况,有利于初步判断土方单价的区间范围;


周边项目土方单价:通过了解周边项目土方单价,以及土源或者弃土点的距离,基本可以在较小范围内锁定土方单价,从而相对准确的预估土石方成本;


D、土方平衡:大致预估挖填方量、是否能尽量地块内平衡;


根据以上调研数据,然后结合强排方案与地库形式及开挖深度,可初步估算土方平衡情况,从而达到相对准确预估该项目的土石方成本的目的;


2、土方踏勘清单


由于土地市场的狂热,为了能够让投资拓展小组人员能够快速而准确的对土石方工程完成踏勘,应针对此项工程制作专门的“土方踏勘清单”,投资拓展小组人员只需要根据踏勘清单一一完成相关要素的调研


篇章二:土方成本的前期策划


土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案,来降低整个项目的土石方成本,主要包括以下几种情况:


A、调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目


此种情况虽然可能性不大,但是如果一旦出现,可事先与土方富余或稀缺情况相反的项目达成合作意向,在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点,会大大减少土方成本。


B、土方富余,采用景观微地形,减少土方外运方量


如果场内土方富余,则在做总图确定标高的时候,考虑采用景观微地形,一来可以大量减少土方外运成本,二来,景观层次感增加,可以增加客户的体验感。


长沙龙湖某项目,售楼部直接建在山坡上面,使得视野极佳:


C、地库抬高或者采用节地模式,大大节约土方成本


对于需要大量外运土方的项目,如果能够抬高地库或者采用节地模式,则可大大减少土方开挖成本,但是使用此种方案的前提条件是:规划允许或者政府允许,地库抬高 部分不计容,否则导致损失损失货值,则得不偿失;


D、采用坡地建筑,此种情况在纯别墅洋房项目使用较多


利用原地貌中的山体地形,塑造坡地别墅,此种情况特别适用于高端旅游地产项目,或者依托山体公园的别墅洋房项目,这样不仅仅可以节约土方,而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度,可以给项目带来高溢价的效果,


篇章三:土方价格因素的调研


拿到地块以后,土方招标或者直接委托之前需要全面的对土方各类要素进行调研,便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控:


A、调研途径:咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方;


B、调研要素:弃土场或土源(分布、距离、收费标准,证件情况)、运费(政府指导价、实际市场价)、运输车辆(型号、容量、保有量)、办证(资料、流程、费用与周期);


C、调研价格:周边项目外运、内转、回填、淤泥、石方等的综合单价;


篇章四:招标或者直接委托


招标与直接委托涉及到:方式选择,计量方式,计价方式以及界面划分


A、方式选择:能够招标、绝不直委;


二是:重视投标单位组成


B、计价方式:能够综合,绝不分项(土方、石方、淤泥、开办费,尽量为打包单价,不区分单价);


C、计量方式:事前约定好,事中不扯皮,事后好结算


三是:石方的计量方式:对于单独小量不规则的石方,则只能采用现场丈量,体积预估,三方确认的原则进行计量;如果是成片的石方,则一定要采用方格网来进行测量,方格网的选取,可以根据现场的实际情况,三方商讨确定。切不可直接在草签单中注明一下石方的工程量,因为石方涉及金额较大,这样的收方单数据无可追溯性;


四是:场内转运土方再次外运,是否计算松散系数的问题,一般情况下是不予计算松散系数的,但是如果合同中并未明确约定,后期有可能出现索赔风险;


D、界面划分:界面划分一定要清晰(土方与总包、土方与支护、土方与桩基、土方与园林);


篇章五:过程实施要点及难点


A、大盘土方:忌讳分地块垄断,一定做到价格统一(对于一个大盘有三个以上地块的);


B、预售节点:对于要赶预售节点,但又无法出土的情况,制定场内转运方案,并且进行报批;


C、运距增加,土方单位要调价如何解决?


D、 一二期的开发周期间隔半年,二期的淤泥真的要按照淤泥计算么?


篇章六:土方工程监察审计关


A、原始地貌:标高、照片、摄像缺一不可;


B、开挖方案:基坑开挖图、平衡方案提前报批;


C、注重沟通:事前邀请,事中合规,事后备案;

土石方厂商.jpg

相关标签:土石方,土石方成本管理,土石方厂商

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